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金引擎杨剑解读 商品房买卖纠纷司法解释的理解与适用

2017/9/29 22:51:07  

                     


一,适用对象


1条。因商品房买卖合同发生的纠纷案件,即房地产开发企业建造并向社会公开出售房屋的买卖行为,出卖人主体只限为房地产开发企业
                 

 二,预售合同的效力


2条、第6条。商品房预售许可证明的取得和商品房预售合同的登记备案对预售合同效力的认定作出了规定。


预售条件与审查。《城市房地产管理法》是对出卖人开发经营行为的行政监管和规范,反映的是出卖人与行政管理部门之间的关系问题。只要出卖人按照法定程序向房地产行政管理部门申请办理并取得预售许可证明的,即可认定其具备全部预售条件。出卖人实质上是否具备全部预售条件则是行政管理部门的权限。


预售合同的效力认定。人民法院在认定商品房预售合同的效力时,对出卖人的预售资格应只从形式上进行审查,未取得商品房预售许可证明而签订的预售合同应认定无效,取得了商品房预售许可证明的,认定预售合同有效。


预售合同效力争议的解决途径。对预售许可证持有异议的,当事人可以另行通过行政或行政诉讼的方式解决。


预售许可证的缓冲。考察时间不是签订合同时:只要出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明的,人民法院也可认定商品房预售合同有效


金引擎法律风控研究所杨剑特别提示:不是一审诉讼期间、也不是一审法庭辩论终结前。而是“起诉前”。


商品房预售合同的登记备案的效力。《城市房地产管理法》规定的商品房预售合同的登记备案,属于房产管理部门和土地管理部门对合同的行政管理措施,不是确认合同效力的必要条件。当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持




三、商品房销售广告、宣传资料内容的定性


最高法民一庭观点:如出卖人对其开发项目规划范围内的商品房及相关基础设施所作的一些说明和允诺具体确定,并对房屋价格的确定有决定作用,足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同的,即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中,也应认定为合同内容,出卖人违反该内容的,应承担违约责任

销售广告和宣传资料中的说明和允诺,符合三个条件的,可视为要约:1、该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。2、对房屋的说明和允诺应具体确定。3、该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。


金引擎法律风控研究所杨剑特别提示:1,是主张违约责任;2,不是主张缔约过失责任;3,两者的便利和功利,区别非常大。


四,商品房认购书的法律地位


认购书的合同独立性。认购书是双方为今后签(商品房买卖)合同而签订的合同。按照《合同法》第2条规定,认购书本身就是一份独立的合同。认购书尚不属于商品房买卖合同,是约定当事人有义务在一定期限内签订商品房买卖合同,不是对行为结果的直接确认。最高法民一庭认为:认购书与商品房买卖合同是预约与本约的关系。


五,合同法、房地产法对房屋交付的规定


《合同法》规定:买卖合同的标的物所有权自交付时起转移,


法律另有规定或当事人另有约定的除外。


《城市房地产管理法》规定,不动产房屋的所有权则从办理所有权登记手续时起转移,这也是不动产物权变动的公示方式和要件。因此,房屋所有权就应从办理所有权登记手续时

转移。

最高法民一庭的观点:在法律法规和当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的,出卖人对房屋的转移占有,即为合同约定的房屋交付使用。出卖人只要在合同约定的期限向买受人交付房屋,即“交钥匙”,就已履行了合同约定的交付房屋的义务。




《解释》第11条规定:对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外


金引擎法律风控研究所杨剑特别提示:1,合同法规定的是法律和当事人约定,并没有包括法规或者规章2,城市房地产管理法规定的不是交付问题,而是房屋所有权转移成功的问题;3,金引擎杨剑代理申诉的几起案件,在适用法律依据时,都存在错误适用。

 


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